월세라서 확정일자 필요한가요? 월세 확정일자 안 받았다가… 보증금 0원 된 실제 사건

월세 계약에도 확정일자 필요한가요?

월세·전세 구분 없이 꼭 알아야 할 실제 사례 중심 정리

월세 세입자분들이 가장 많이 착각하는 것 중 하나가
“확정일자는 전세만 필요한 것 아닌가요?”라는 질문입니다.

하지만 주택임대차보호법은 전세·월세를 구분하지 않습니다.
월세라도 보증금이 있는 이상, 보증금을 보호하려면 확정일자가 필수입니다.

아래는 실제로 월세 세입자가 확정일자를 미루거나 받지 않아 겪은 금전적 손해 사례,
그리고 월세 계약 시 확정일자가 왜 중요한지를 법적으로 정리한 새 글입니다.

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1. 월세도 확정일자 반드시 필요합니다

월세 계약이라도

• 보증금이 있다면 → 확정일자 필수
• 보증금이 0원이라면 → 확정일자 의미 거의 없음

즉, 월세라서 필요한 게 아니라
보증금이 존재하는 모든 임대차 계약에서 필요합니다.

대부분의 월세 계약은 보증금이 300만~1,000만원 이상이므로
확정일자가 없으면 보증금 전액을 잃을 가능성이 실제로 존재합니다.

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2. 실제 사례 — “월세라서 괜찮겠지” 했다가 500만원 못 받은 사례

사례 1 — 월세 60만원 / 보증금 500만원
경기 고양시에 거주하던 D씨는 월세 계약이었기 때문에
“전세가 아닌데 확정일자가 왜 필요하지?”라고 생각했습니다.

• 월세 60만원
• 보증금 500만원
• 전입신고는 했음
• 확정일자 미실시

문제는 그해 여름, 집주인이 세금 체납으로 집이 압류 후 공매로 넘어갔습니다.
이때 배당 순위는 아래와 같았습니다.

1. 선순위 근저당
2. 국세 체납
3. 확정일자 있는 임차인
4. 확정일자 없는 임차인(D씨)

D씨는 대항력만 있었을 뿐 우선변제권이 없어서
500만원 보증금 중 실제로 배당받은 금액은 0원이었습니다.

월세라도 보증금이 있다면 확정일자 없으면 ‘순위 꼴찌’가 된다는 대표적 사례입니다.

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3. 실제 사례 — 확정일자 하루 늦게 받아 보증금 220만원 손해

사례 2 — 월세 70만원 / 보증금 800만원

 

한 세입자(E씨)는 이사 당일 전입신고를 했지만
확정일자는 “주말 지나고 하자”며 월요일로 미뤘습니다.

그런데 집주인은 이 시기에
사업자금 문제로 근저당을 신규 설정(금액 5,000만원) 했고,
근저당 설정일이 세입자의 확정일자보다 하루 빠른 상태가 되었습니다.

결과적으로
선순위 근저당 + 경매비용 등이 먼저 빠지고
E씨에게 돌아온 금액은 보증금 800만원 중 580만원,
즉 220만원을 회수하지 못했습니다.

월세·전세와 관계없이 확정일자를 언제 찍느냐가 보증금을 지키는 핵심이라는 사실을 보여주는 사례입니다.

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4. 왜 월세 세입자 유입이 늘수록 확정일자 이슈가 커질까?

① 전세 사기 증가 → 월세 전환 증가

전세 부담을 피하려는 세입자가 많아지며
월세 계약 자체가 급증하는 상황입니다.

 

② 월세 세입자 상당수가 ‘확정일자 필요성’을 모름

전세에 비해 금액이 작아 방심하는 경향이 있고,
집주인·중개업자도 적극적으로 안내하지 않는 경우 많음.

 

③ 월세도 “보증금 보전”이 핵심

월세라 해도

• 보증금 300만원
• 보증금 500만원
• 보증금 1,000만원이런 금액이면 실제로 경매 시 전액 날아갈 수 있는 금액대입니다.

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5. 월세 세입자를 위한 확정일자 체크리스트

① 월세도 반드시 확정일자 받아야 한다

보증금이 1원이라도 있다면 필수입니다.

 

② 전입신고 + 확정일자 = 우선변제권 확보

월세든 전세든 보증금을 돌려받는 유일한 안전장치입니다.

 

③ 확정일자는 날짜 기준이므로 늦어지면 순위 밀림

• 이사 당일 또는 다음 날 오전 처리 권장
• “주말 이후에 하자”, “정리하고 하자”는 금물

④ 전월세 신고를 하면 자동 확정일자 부여

(단, 실제 신고가 정상 접수되었는지 확인 필요)

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월세 계약이든 전세 계약이든
확정일자의 목적은 보증금을 지키는 것입니다.
월세 세입자라고 해서 안전한 것이 아니며,
확정일자 부재로 수십만 ~ 수백만원 손해 사례는 매년 늘고 있습니다.

“월세라서 괜찮겠지”는 오해입니다.
보증금이 있다면

• 전입신고
• 확정일자
  두 가지를 반드시 갖춰야만 법적으로 보증금을 되찾을 수 있습니다.

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