확정일자 안 받은 전세 계약, 실제로 보증금 날린 후기

2025년 전세 사기 뉴스 이후 관심 급증한 이유

전세계약에서 가장 많이 반복되는 실수는 “전입신고만 하면 보증금은 보호되는 줄 알았다”는 오해입니다.
하지만 확정일자를 받지 않으면 법적으로 우선변제권이 없어 배당 순위에서 밀리게 되고, 실제로 수천만 원이 날아간 사례가 2023~2025년 사이 꾸준히 증가했습니다.

아래는 2025년 전세 사기·깡통전세 뉴스 이후 언급이 많아진 실제 사례 기반 후기 스타일 설명입니다.

 

1. “전입신고는 했는데… 확정일자 안 받아서 5천만 원 못 받았습니다”

입주 첫날 놓친 한 가지가 만든 참사

상황

2024년 12월, 2억 3천만 원 전세계약 체결.
입주 당일 전입신고는 했지만, 확정일자는 “주민센터 갈 시간 없어서 다음 날 하자”며 미룸.

그 사이 집주인은

• 기존 근저당 외
• 입주 다음 날 오전에 추가 대출을 받으면서 근저당이 한 줄 더 설정됨

세입자는 이런 사실을 모른 채 뒤늦게 확정일자를 받았고, 순위는 이미 은행보다 뒤가 됨.

결과

2025년 초 집주인 사업 실패 → 경매 진행
낙찰가가 낮게 나와 은행 채권이 먼저 가져가고
세입자는 보증금 약 5천만 원을 배당받지 못함

후기 반응(실제 피해자 서술 요약형)

• “전입신고만 하면 다 되는 줄 알았다”
• “확정일자가 순위라는 말을 이제야 알았다”
• “하루만 빨랐어도 내 5천만 원을 지킬 수 있었다”

2. “정부24 사진 흐림으로 반려… 확정일자 하루 밀려 1천8백만 원 손해”

온라인 처리도 ‘품질’이 중요

상황

2024년 말, 온라인 확정일자 신청을 시도.
계약서 사진을 급히 찍어 업로드했는데 글씨가 조금 번져 있었고,
심사 과정에서 반려 처리됨.

다음 날 다시 제출하여 확정일자 부여.
하지만 동일 건물 다른 세입자가 먼저 확정일자를 받아 순위에서 밀리는 상황 발생.

결과

2025년 경매 배당 시

• 먼저 확정일자 받은 세입자: 보증금 전액 회수
• 사진 반려로 하루 늦은 세입자: 1,800만 원 부족 배당

후기 요약

• “시간 아끼려던 게 더 큰 손해로 돌아올 줄 몰랐다”
• “온라인도 품질이 나쁘면 반려된다는 걸 주변 사람들 몰라서 더 위험하다”

 

3. “확정일자 안 받고 보증보험만 믿었다가… 가입 불가 판정 후 뒤늦게 당했습니다”

보증보험만 의존하면 생기는 오해

상황

세입자는 집주인이 좋은 사람 같아 별 의심 없이 계약.
전입신고만 하고 확정일자는 미루고 있었음.
보증보험만 가입하면 될 거라 생각했지만,
보험사에서 ‘가입 불가’ 판정이 나옴.

그 이유는 등기부에

• 다수의 근저당
• 집주인의 연체 이력
  이 있었다는 사실을 나중에 알게 됨.

결과

보증보험도 못 들고, 확정일자도 안 받아서
경매 배당에서 최하위 수준으로 밀림.
보증금 중 3,200만 원 회수 불가.

후기 요약

• “확정일자 없이 보증보험만 믿으면 안 된다는 걸 뼈저리게 깨달았다”
• “이 두 가지는 서로 보완이지 대체가 아니다”

4. 왜 2025년 들어 확정일자 관련 검색이 폭증했나?

전세 사기·깡통전세 뉴스가 행동 변화를 만들었다

 

2025년 초부터

• 역전세 확대
• 일부 지역 경매 급증
• 잔금일 이후 집주인 추가 대출 문제
  같은 사건들이 연이어 보도되면서 “확정일자” 검색량이 큰 폭 증가했습니다.

특히 뉴스에서 반복적으로 강조된 문장이 있습니다.
“확정일자 받은 날짜가 그대로 배당 순위다.”
이 문장이 퍼지면서 확정일자의 중요성이 일반인 사이에서도 크게 주목받게 됐습니다.

5. 확정일자 없는 전세 계약은 보증금이 무방비 상태

순위 경쟁은 실제 돈으로 이어집니다

전세 보증금은 대부분 수천만~수억 원 규모인데
확정일자 하나로 운명이 갈리는 구조입니다.

정리하면 전세계약 기본 3단계는 다음과 같습니다.

1. 전입신고 → 대항력 확보
2. 확정일자 → 우선변제권 확보(배당 순위 확보)
3. 보증보험 가입 → 보증금 회수 안전장치

이 중 하나라도 빠지면
실제 사례처럼 수천만 원이 단번에 사라질 수 있습니다.

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