전세 계약서에 도장 찍고 바로 ‘등기 확인’ 안 하면 벌어지는 일

중개사 말만 믿고 당하는 전형적인 실수

최근 부동산 피해 콘텐츠의 핵심 사례들

전세계약을 할 때 대부분은 중개사가 보여준 등기부등본 한 장으로 안심합니다.
문제는 그 등기부가 며칠 전 것일 수도 있고,
계약서를 쓰고 난 ‘그 순간’에도 근저당·압류가 새로 잡힐 수 있다는 점입니다.

전세 피해 사례 중 상당수가
“계약서 쓰고 난 직후 등기부를 다시 확인하지 않아 발생한 사고”입니다.

아래는 실제형 사례를 기반으로 정리한 내용입니다.

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1. 실제 사례: 계약 직후 집주인이 대출 추가 → 세입자 보증금 4천만 원 손실

상황

세입자 A씨는 3억 전세계약을 위해 중개사에게 등기부를 받아 확인했습니다.
근저당은 있었지만 “괜찮다”는 중개사의 말을 듣고 계약 진행.
계약서 도장을 찍고 중개사 사무실을 나온 시점에는 아무 문제가 없어 보였습니다.

하지만 그날 오후, 집주인은 급히 은행에서 대출을 추가로 받으며
근저당 1건이 등기부에 새로 잡혔습니다.

A씨는 이 사실을 입주 당일까지 몰랐습니다.

결과

집이 경매로 넘어가자
새로 잡힌 근저당이 A씨 앞 순위가 되어
A씨는 결국 보증금 4천만 원을 회수하지 못했습니다.

피해자의 후기 요약

• “계약 직후 등기가 변할 수 있다는 걸 몰랐다.”
• “등기부는 계약 끝난 직후도 다시 봐야 한다는 걸 뒤늦게 배웠다.”
• “중개사 말만 믿은 게 가장 큰 실수였다.”

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2. 중개사 말만 믿고 생기는 대표적인 실수 4가지

① “등기 문제 없어요”라는 말만 듣고 확인 안 함

→ 실제로는 당일 오후에 근저당이 추가될 수 있음

② 오래된 등기부(며칠 전 발급본)를 그대로 믿음

→ 전세 사기 조직은 ‘발급 시점’을 속이는 방식이 많음

③ 기존 임차인의 대항력 여부를 생략한 설명

→ 세입자가 뒤순위로 밀리면 보증금 회수 불가

④ 계약서만 완성되면 절차가 끝났다고 착각

→ 실제로는 ‘계약서 작성 직후부터 입주 전까지’가 가장 위험한 구간

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3. 계약 직후 등기부를 다시 봐야 하는 이유

부동산은 ‘순간’에 따라 권리 순서가 바뀝니다

등기부는 실시간으로 변하는 문서입니다.
집주인이 대출을 받는 순간 새로운 근저당이 등록되며
세입자는 그 즉시 뒤순위로 밀립니다.

특히 연말·월말처럼 집주인이 자금이 급한 시기에는
전세계약 체결 직후 집주인이 대출을 넣는 사례가 매우 많습니다.

중요 포인트

• 계약 전 등기부
• 계약 직후 등기부
• 잔금 직전 등기부
• 입주 당일 등기부

→ 이 네 번의 확인이 있어야 세입자는 안전합니다.

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4. 등기부에서 꼭 확인해야 하는 3가지만 기억해도 안전성 크게 올라갑니다

① 근저당 채권최고액

집값 대비 70% 이상이면 위험
→ 경매 시 회수할 돈이 거의 없어짐

② 압류·가압류

국가·채권자가 먼저 가져가는 구조
→ 세입자는 거의 뒤순위로 밀림

③ 기존 임차인의 전입·확정일자

기존 임차인이 나보다 앞 순위면
→ 보증금 회수 가능성 급락

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5. 전세계약 실수 예방을 위한 계약 직후 체크리스트

✔ 1) 계약서 도장 찍은 직후 즉시 등기부 다시 발급

→ 700원으로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

✔ 2) 중개사가 보여준 등기부 날짜를 반드시 확인

→ “오늘 발급본인가요?” 반드시 질문

✔ 3) 잔금 지급 ‘바로 전’에도 등기부 재확인

→ 집주인이 대출 넣는 가장 많은 시점

✔ 4) 위험 발견 시 즉시 계약 취소 또는 특약 발동

→ “근저당 추가 시 계약 해제” 특약이 중요

 

 

 

전세계약은 계약서에 도장을 찍는 순간 끝이 아니라,
그때부터 위험이 시작되는 구조입니다.

• 중개사 말만 믿지 말고
• 계약 직후 등기부를 다시 확인하고
• 잔금 전 마지막으로 한 번 더 점검해야

보증금 피해를 막을 수 있습니다.

특히 최근(2024~2025년) 전세사기 증가로 인해
“계약 직후 등기부 변동”이 가장 흔한 수법이 되었기 때문에
세입자 스스로 지키는 절차가 필수입니다.

 

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