2025. 12. 1. 14:40ㆍ알고보면 쓸모있는 [생활 법률·정책]
확정일자는 세입자 보증금의 순위를 결정하는 절차이며,
입주 당일에 처리하지 않으면 하루 차이로도 억대 손해가 발생할 수 있습니다.
- 실제 피해 사례 5선
- 입주 첫날 체크리스트
- 온라인 신청 실패 방지 팁
이 세 가지를 알고 있으면 전세 피해의 상당수를 예방할 수 있습니다.
하루·반나절 차이로 수백~수천만 원 손해난 실제형 사례 모음
1. 확정일자 하루 늦은 탓에 2,200만 원 부족 배당
- A세입자: 입주 당일 전입신고 + 확정일자
- B세입자: 전입신고 먼저, 확정일자 다음날
경매 시 A는 전액 회수, B는 2,200만 원 손해
→ “전입신고 먼저 해도 순위는 확정일자 날짜로 정해진다”는 대표 사례입니다.
2. 온라인 신청 사진 흐림 → 반려 → 이틀 지연 → 1,500만 원 손해
정부24에서 사진 찍어 올렸는데 글씨가 번져 심사 반려.
다시 제출해 확정일자 부여가 이틀 뒤로 밀림.
뒤순위로 밀리며 배당에서 1,500만 원 부족 배당.
3. 계약서 누락된 서명 때문에 재제출 → 900만 원 손실
임대인 서명이 흐릿하게 찍혀 있어 확정일자 심사에서 반려됨.
다시 받아 제출하는 동안 기존 세입자가 먼저 확정일자 완료.
→ 배당 순위 밀리며 900만 원 회수 불가.
4. 주민센터 점심시간 겹쳐 다음날 방문 → 3,000만 원 손해
입주 당일 주민센터 방문했지만 점심시간 종료를 기다리다 포기하고 다음날로 미룸.
그 사이 집주인에게 압류 1건 추가, 우선순위가 뒤로 밀림.
→ 경매 후 3,000만원 회수 불가.
5. 확정일자 미루는 사이 집주인 추가 대출 → 4,800만 원 손해
입주 당일 “짐 정리 먼저 하고 내일 하자”고 미룬 사이
집주인이 급히 대출을 받아 근저당이 한 줄 더 잡힘.
세입자 순위 후순위로 밀려 경매 배당에서 4,800만 원 손실.
입주 첫날 세입자 체크리스트 (PDF 구성용 핵심 버전)
✔ 1. 전입신고 즉시 처리
- 정부24 또는 주민센터
- 세대주 변경/전입 완료 여부 확인
- 완료 문자·PDF 저장
✔ 2. 확정일자 ‘입주 당일’ 처리
- 정부24 온라인 신청
또는 주민센터 방문 - 계약서 사진 선명도 재확인
- 확정일자 부여일 저장(스크린샷 필수)
✔ 3. 등기부등본 당일 다시 확인
- 근저당 추가 여부
- 압류·가압류 신규 등록 여부
- 기존 임차인 권리(전입/확정일자) 점검
✔ 4. 보증보험 가입 준비
- 확정일자 완료 후 즉시 신청
- HUG·SGI 가입 가능 여부 재확인
- 가입 불가 시 집주인·중개사에 즉시 질의
✔ 5. 집 내부 하자 즉시 촬영
- 누수·곰팡이·창문·전기·보일러
- 촬영 후 날짜 포함 저장
- 하자 발견 시 임대인에게 문자로 남기기
✔ 6. 관리비·체납분 확인
- 이전 입주자 체납 여부 확인
- 관리실에서 체납 고지서 확인 요청
- 체납 시 임대인 부담 명문화
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